Le guide ultime pour rédiger une promesse d’achat qui vous protège

Acquérir votre première maison débute par une visite des propriétés qui vous intéressent. Lorsque vous trouvez la perle rare, il est temps de passer aux choses sérieuses. Une promesse d’achat, aussi appelée offre d’achat, est un contrat. C’est l’acheteur qui la rédige. Il y inscrit son prix et ses conditions, pour la remettre au vendeur. Une fois signée, la promesse d’achat est très difficile à faire annuler. Pour vous protéger, vous pouvez exiger vos conditions. Voici les éléments les plus communs qui devraient retenir votre attention.

Comment rédiger une promesse d’achat?

Vous ne devriez pas rédiger une promesse d’achat à la va-vite, sur un vieux bout de papier. Votre offre devrait prévoir sa propre annulation en cas de non-respect d’une condition. Elle doit mentionner l’identité de l’acheteur, du vendeur, l’adresse du bien que vous souhaitez acquérir, le prix d’achat, la description de la propriété, les conditions de financement, d’examen de documents et d’inspection ainsi que le délai de réponse que vous donnez au vendeur. Un document distinct contient la déclaration du vendeur sur l’état de la propriété. De plus, en tant qu’acheteur, c’est normalement à vous que revient le soin de choisir et payer le notaire pour cette transaction.

Modèle de promesse d’achat

Au Québec, si vous faites affaire avec un courtier, il utilisera le formulaire de promesse d’achat de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). L’organisme possède plusieurs formulaires, adaptés aux différents types de propriétés. DuProprio offre aussi un modèle d’offre d’achat pertinent si vous faites une offre à un vendeur qui n’est pas représenté par un courtier. Une personne qui fait ses démarches seule peut s’inspirer de ces modèles et d’autres exemples trouvés sur Internet pour les adapter à sa situation.

Promesse d’achat avec condition de financement

Impossible de trop souligner l’importance de choisir le mode de paiement qui vous convient. Peu importe le comptant dont vous disposez, vous avez tout avantage à rendre la vente conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Cette condition vous permettra d’annuler la vente si vous n’obtenez pas le financement requis. Elle est absolument cruciale pour tout acheteur qui a besoin d’une hypothèque. 

Sur la promesse d’achat, vous devez inscrire le montant de l’emprunt, le taux d’intérêt et l’amortissement prévu. Vous vous engagez aussi à fournir la preuve qu’un prêteur hypothécaire vous consent un emprunt au montant souhaité ou à un montant supérieur. Sans engagement du prêteur, après un délai convenu, la promesse d’achat peut devenir nulle et non avenue. Cela signifie que vous perdez votre offre.

Préqualification hypothécaire pour une promesse d’achat

Avant même d’entamer la visite des propriétés qui attirent votre regard, contactez un courtier hypothécaire ou une banque pour connaître le montant maximal que vous pouvez emprunter. Vous pouvez obtenir une préqualification hypothécaire en quelques minutes en répondant à des questions sans aucune vérification du prêteur. Ce dernier n’est pas tenu de vous prêter de l’argent, et vous n’êtes pas obligé de faire affaire avec lui non plus. Vous pouvez choisir une autre institution financière pour votre «vraie» hypothèque. Prenez le temps de magasiner votre hypothèque, car vous pouvez épargner des milliers de dollars en choisissant un prêteur plutôt qu’un autre.

Quand vous êtes prêt à acheter, on parle plutôt de préautorisation hypothécaire. Pour l’obtenir, vous devez répondre à plusieurs questions et fournir des documents pour que le prêteur vérifie vos revenus, votre cote de crédit, etc. Le prêteur s’engage alors à vous consentir un prêt et peut vous garantir un taux d’intérêt pendant quelques mois. Par contre, il met ses conditions. Par exemple, il peut demander que votre situation financière ne change pas entre l’obtention de la préautorisation et l’achat.

Acompte et taxes à indiquer sur l’offre d’achat

Plusieurs vendeurs exigent un acompte avant de recevoir le montant de vente final. L’acompte est une somme que vous payez à l’avance. Elle sera déduite du prix total au moment de conclure la transaction. Sur votre offre d’achat, indiquez que vous voulez récupérer votre acompte en cas d’annulation de la vente. Vous pouvez remettre l’acompte directement au vendeur. Dans ce cas, demandez un reçu. Vous pouvez aussi déposer l’acompte dans le compte en fidéicommis du notaire.

Les maisons neuves et les immeubles commerciaux sont deux exemples de propriétés dont la vente est taxable. Assurez-vous que votre promesse d’achat indique clairement si les taxes sont incluses ou non dans le prix proposé. Sans quoi, une surprise de plusieurs milliers de dollars pourrait vous attendre.

Transférer un emprunt existant

Si vous êtes déjà propriétaire, votre hypothèque actuelle n’est peut-être pas arrivée au bout de son terme. Vous pouvez la transférer sur une nouvelle maison. C’est un des nombreux éléments auxquels vous devez songer avant d’acheter une nouvelle maison lorsque vous en avez déjà une. Cependant, pour pouvoir faire le transfert, votre acte d’hypothèque doit mentionner cette possibilité. Dans certains cas, vous devrez payer des frais.

C’est aussi possible que vous souhaitiez reprendre le prêt de votre vendeur. Par exemple, c’est avantageux dans le cas où son taux, signé en 2021, est très faible en comparaison à celui que vous pourriez obtenir en 2023. Assurez-vous toutefois qu’il s’agit d’un prêt hypothécaire traditionnel et non d’une garantie hypothécaire car dans ce cas, l’hypothèque garantit toutes les dettes présentes et futures du vendeur. 

Utiliser le solde du prix de vente

Vous aimeriez ne pas verser la totalité du prix d’achat convenu? C’est possible avec le solde du prix de vente. En tant qu’acheteur, vous devrez encore de l’argent au vendeur après être passé chez le notaire, selon des modalités convenues entre vous. Cette situation est peu fréquente. Elle peut se produire dans le cas d’un propriétaire pressé de vendre ou d’un bien immobilier libre de dettes, par exemple. Puisque cette situation est rare, entourez-vous de professionnels compétents et expérimentés pour conclure la transaction. Des clauses spécifiques pourraient notamment prévoir un changement de contrôle en cas de paiement anticipé et la subordination de la dette du vendeur par rapport à la banque.

Par exemple, la balance du prix de vente peut vous être utile pour acquérir un immeuble au prix de 750 000$ alors que votre capacité d’emprunt s’arrête à 700 000$. Vous aurez alors une balance de prix de vente de 50 000$ envers le vendeur. Vous lui payerez ce solde sur un nombre d’années établi dans votre entente, plus des intérêts. La banque financera le reste.

Promesse d’achat avec condition d’inspection

Faire examiner la maison que vous souhaitez acheter par un inspecteur en bâtiment pourrait vous épargner bien des soucis. En effet, c’est une protection contre d’éventuels problèmes et elle vous permet de vous désister si ceux-ci sont importants. Lorsqu’une inspection révèle l’existence d’un facteur susceptible de diminuer significativement la valeur de l’immeuble, ses revenus ou d’en augmenter les dépenses, vous pouvez annuler la transaction en avisant le vendeur par écrit. Vous devez aussi lui remettre une copie du rapport d’inspection dans les délais prescrits.

Pour faire inspecter votre future maison, vous vous en tirerez difficilement en bas de 500$. Mais ce sera un 500$ bien investi! Demandez des références de bons inspecteurs à votre entourage et questionnez les candidats sur vos recours en cas d’erreur de leur part.

Inspection et garantie légale sont deux piliers de la protection de l’acheteur. En vertu du Code civil du Québec, les maisons sont vendues avec une garantie de qualité. Pour se soustraire à cette obligation, le vendeur peut indiquer qu’il vend sa propriété sans garantie légale. En cas de vice caché, vous vous retrouverez le bec à l’eau si vous avez acheté votre maison sans garantie. Celle-ci peut vous permettre d’obtenir un remboursement pour les travaux nécessaires pour remédier à des vices cachés, entre autres possibilités. Un vice caché est un défaut qui diminue la qualité d’un immeuble, que vous n’auriez donc pas acheté au même prix. Il doit exister au moment de l’achat et ne pas être apparent. Impossible pour vous d’en prendre connaissance à ce moment.

Identification du vendeur et délai de réponse à l’offre d’achat

Quand on réalise une grosse transaction, on n’est jamais trop prudent. Toute personne qui signe une offre d’achat doit avoir le pouvoir de le faire. Pour vérifier que votre vendeur est bien celui qu’il prétend être, demandez-lui de vous montrer des pièces d’identité. Ensuite, faites une recherche au registre foncier pour vérifier qu’il est réellement le propriétaire de la maison que vous voulez acquérir. Demandez-lui aussi s’il est marié ou s’il détient la maison avec un autre propriétaire. Dans ces cas, il a peut-être besoin de la permission de cette personne pour vendre. 

Votre offre d’achat indique le délai dont dispose le vendeur pour l’accepter ou la refuser. S’il n’y répond pas dans ce délai, l’offre devient invalide. Le délai habituel est de 24 à 72 heures. Votre promesse d’achat doit aussi prévoir d’autres délais, plus longs, pour remplir les conditions et passer devant le notaire.

Contre-proposition à la promesse d’achat

Si votre vendeur n’est pas satisfait du prix que vous lui proposez, il peut faire une contre-offre. Dans ce document, il vous propose un nouveau montant, plus près de son prix de vente souhaité. La contre-offre sert aussi à modifier les délais ou tout autre élément.

Inclusions et exclusions dans une promesse d’achat

Le vendeur vous a promis de vous laisser ses électroménagers d’une valeur de 10,000$ en plus de sa balayeuse centrale et sa thermopompe? Inscrivez ces inclusions sur votre promesse d’achat. Mettez-y tout ce que vous aimeriez avoir. Votre vendeur peut toujours faire une contre-proposition s’il souhaite négocier les inclusions.

Documents à examiner en parallèle à votre offre d’achat

Dans votre promesse d’achat, indiquez que vous souhaitez voir certains documents. Un certificat de localisation datant de moins de 10 ans est important. C’est un rapport écrit et un plan qui aborde notamment les limites de votre terrain, les servitudes et la conformité aux règlements municipaux. Par exemple, si un voisin a un droit de passage sur votre terrain, vous voulez le savoir!

La déclaration du vendeur est aussi cruciale. C’est dans ce document que le vendeur indique les problèmes que connaît ou qu’a connus la propriété. Ensuite, si vous achetez un condo, demandez à voir la déclaration de copropriété et ses règlements. De même, si le vendeur loue une chambre ou des logements et que vous souhaitez continuer de le faire, demandez à voir les baux en vigueur pour prévoir vos revenus.

Vendre votre propre maison avant d’en acquérir une autre

Bien des propriétaires d’habitations doivent vendre leur propriété actuelle pour pouvoir acheter une nouvelle maison. Vous pouvez formuler une offre d’achat conditionnelle à la vente de votre propriété. Sachez toutefois que pendant ce temps, le vendeur peut recevoir d’autres promesses d’achat.  Si toutes les conditions de cette deuxième offre sont réalisées avant les vôtres, le vendeur doit vous envoyer un avis de 72 heures. C’est le délai dont vous disposez pour annuler votre offre d’achat ou, si vous voulez vraiment la maison, annuler vos conditions et procéder à l’acquisition. Sinon, le deuxième acheteur devient premier. Sachez toutefois que vous ne pouvez pas annuler une condition de financement ou de vente de votre propriété actuelle si vous avez besoin de cet argent pour procéder à l’acquisition.

Date de la signature de l’acte de vente et date d’occupation

La date de signature de l’acte de vente est prévue dans la promesse d’achat. C’est le grand jour, celui où vous passerez chez le notaire! Toutefois, veillez à ne pas la confondre avec la date d’occupation, qui indique le moment auquel le vendeur doit quitter les lieux pour que vous puissiez prendre possession de la propriété. Lorsque les deux ne coïncident pas, choisissez bien à partir de laquelle vous devenez responsable de la propriété, ce qui a un impact sur la répartition de certains frais comme les taxes. Questionnez votre courtier ou votre notaire au besoin. 

Au final, l’entente qui vous lie au vendeur est constituée de la promesse d’achat telle quelle ou modifiée par la dernière contre-proposition, s’il y a lieu. Refuser d’acheter la propriété après avoir conclu cette entente pourrait vous valoir une poursuite judiciaire. C’est pourquoi vous ne devriez jamais rédiger une promesse d’achat à la légère. Bien faite, elle vous protège en faisant respecter vos conditions et vous permet d’éviter de mauvaises surprises!

FAQ sur les promesses d’achat

Comment annuler une promesse d’achat au Québec? 

Une promesse d’achat est difficile à révoquer. C’est un contrat. Le Code civil du Québec vous laisse un court laps de temps pour vous désister auprès du vendeur, mais celui-ci est tellement petit qu’il semble peu probable que vous puissiez la révoquer. Il s’agit du moment entre la signature de la promesse d’achat et sa transmission au vendeur. 

Le cas le plus probable d’annulation est celui de conditions non remplies. Par exemple, si vous n’obtenez pas votre financement ou que l’inspection du bâtiment révèle des problèmes sérieux, vous pourrez probablement annuler la vente, dans la mesure où vous avez inscrit ces conditions dans votre promesse d’achat.

De plus, si vous achetez une maison neuve d’un promoteur ou d’un constructeur, vous bénéficiez de 10 jours pour vous désister. Le constructeur peut toutefois exiger une indemnité d’au plus 0,5% du prix de vente.

Comment faire une promesse d’achat? 

La meilleure manière de rédiger une offre d’achat est de vous baser sur un modèle existant, par exemple celui de l’OACIQ.

Comment faire une contre-proposition à une promesse d’achat?

Comme pour la promesse d’achat, il existe des modèles de contre-proposition. Vous pouvez les utiliser pour signaler à votre acheteur potentiel que vous refusez son offre, mais que vous seriez prêt à l’accepter à certaines conditions, comme un prix de vente plus élevé ou un délai différent.