Bilan 2022: le marché immobilier tend vers l’équilibre

L’année qui se termine a enregistré un prix médian record pour toutes les catégories de propriétés résidentielles. En tête de liste se trouvent les unifamiliale, dont le prix a connu une hausse de 13%. En contrepartie, les transactions ont subi une baisse de 20%. Il s’agit d’un recul historique après avoir atteint des niveaux exceptionnels durant la pandémie.

Néanmoins, le système de compilation Centris anticipe un cumulatif autour de 88 000 reventes. Ce qui positionne 2022 au-dessus de la moyenne des dix dernières années, en termes d’activité. Tel est le constat général de la conférence Fenêtre sur le marché immobilier, présentée par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

«Il s’avère que l’ampleur exceptionnelle de la hausse des taux d’intérêt a défié tous les pronostics. Cette hausse du taux directeur, qui s’explique par l’emballement de l’inflation et le déclenchement du conflit en Ukraine, a été de 4% en moins de 10 mois. Elle a ébranlé le marché de revente qui était alimenté, pour les six premiers mois de l’année, par la souscription d’hypothèques à taux variable», explique Charles Brant, directeur du service de l’analyse de marché de l’APCIQ.

Ce fort recul de l’activité ne se traduit pas, sur l’ensemble de l’année, par une baisse du prix médian des unifamiliales au Québec. Selon les estimations de l’APCIQ, celui-ci atteindra le niveau record de 413 000$, soit une hausse moyenne de 13% en 2022 par rapport à 2021. La hausse brutale des taux d’intérêt s’est traduite par une correction des prix durant la deuxième moitié d’année, après l’enregistrement de gains importants au cours des six premiers mois.

Correction inévitable des prix

Selon l’APCIQ, une correction des prix s’est opérée en réaction à la hausse rapide des taux d’intérêt. Celle-ci s’avère notamment attribuable à une incapacité grandissante des acheteurs à se qualifier pour obtenir un prêt hypothécaire. En effet, la diminution du nombre d’acheteurs entrant en compétition pour l’acquisition d’une propriété s’est traduite par un apaisement de la surchauffe. S’en est suivi une chute de la proportion des reventes conclues à la suite d’un processus de surenchère.

Le phénomène de surenchère a atteint son paroxysme en début d’année 2022 avec la réunion de deux facteurs. L’anticipation de la hausse des taux d’intérêt par la Banque du Canada, ainsi que les taux hypothécaires variables à des niveaux plancher alors que les taux hypothécaires fixes remontaient déjà à la fin 2021. Cette combinaison a créé un sentiment d’urgence pour acquérir une propriété, toutes catégories confondues, dans de nombreuses régions du Québec.

Charles Brant, directeur du service de l’analyse de marché de l’APCIQ

Certaines régions, plus exposées au phénomène de la surenchère, ont rapidement connu des corrections de prix. C’est le cas notamment de Gatineau et Montréal, qui se trouvaient déjà en surchauffe avant la pandémie. Plusieurs autres marchés ont été encore plus réactifs dans leur correction de prix, notamment ceux de villégiature comme Mont-Tremblant et Saint-Adèle. Moins exposés, d’autres n’ont pas vraiment connu de corrections, comme à Québec et Saguenay.

«Malgré le ralentissement marqué de l’activité, les conditions de marché favorisent toujours les vendeurs. Cependant, la baisse des ventes se traduit par une remontée des inscriptions en vigueur, c’est-à-dire l’accumulation de propriétés sur le marché qui ne trouvent pas preneurs. Le marché entre donc dans une phase de ralentissement plus marquée. Quoique son retour vers des conditions plus équilibrées entre acheteurs et vendeurs ne se fasse que très progressivement», indique M. Brant.

Perspectives provinciales 2023

La hausse rapide des taux d’intérêt, combinée à des niveaux de prix record, exacerbe les enjeux d’accès à la propriété dans plusieurs marchés alors que d’autres y sont moins exposés. Il s’agit des régions de Québec, Saguenay et Trois-Rivières, qui sont potentiellement plus résilientes face à la hausse du coût du financement. C’est aussi le cas, dans une certaine mesure, des régions du nord et de l’est du Québec. Cela dit, une normalisation de leur activité transactionnelle est prévue après avoir atteint en 2022 des niveaux supérieurs à leur moyenne historique.

Pour les autres régions, le problème de l’accès à la propriété est plus criant, dépassant un seuil critique. Ces marchés ont été exposés, de façon plus marquée, à la surchauffe et à la surenchère. L’Île de Montréal, Laval et leurs régions périphériques sont en tête de liste des marchés où le niveau des prix est difficilement soutenable face au pouvoir d’achat des ménages. Une activité transactionnelle sensiblement plus modérée et un retour potentiellement plus marqué des propriétés sur les marchés appartenant à ces régions sont prévisibles.

Globalement, le marché immobilier résidentiel de la province de Québec devrait continuer de ralentir en 2023, bien qu’à un rythme deux fois moins élevé qu’en 2022, soit avec une baisse de 9 % des ventes. À cette cadence, les conditions de marché devraient rester favorables aux vendeurs ou proches de l’équilibre selon les marchés. Par conséquent, les prix médians devraient reculer de seulement 5 % par rapport à 2022 pour l’unifamiliale au Québec.

Charles Brant, directeur du service de l’analyse de marché de l’APCIQ

De manière générale, le marché québécois encaisse relativement bien le choc de la hausse des taux d’intérêt. Le déficit de logement, attribuable à un retard de l’activité de construction, ne permet pas de faire face aux changements démographiques (notamment la vague d’immigration prépandémique). Avec le ralentissement des mises en chantier prévu pour 2022 et 2023, ce déficit de logement n’est pas près de se résorber. Ce contexte permettra une certaine stabilisation du marché plus près de son équilibre, tout en évitant le basculement à la faveur des acheteurs.