Vous vivez en appartement, vous songez à éventuellement vous acheter une propriété, mais vous savez que ça vous prendra beaucoup d’argent pour payer votre mise de fonds initiale, le fameux cashdown? Des experts en finances font part à Métro de quelques trucs pour acquérir une première propriété.
Quelle est la mise de fonds pour une maison?
Le montant minimum que vous devez fournir comme mise de fonds dépend du prix d’achat de la maison. Pour une propriété à 500 000$ ou moins, vous devrez verser 5% du prix d’achat, alors que pour une maison à un prix supérieur, vous devrez fournir 5% pour la première tranche de 500 000 $ et 10% pour le reste, jusqu’à 999 999$. Les maisons de 1 million de dollars et plus exigent une mise de fonds de 20%.
Tout d’abord, comme l’indique Gabryel Laflèche, spécialiste en finances personnelles et en immobilier et directeur de la rédaction chez Oolong Media, il faut savoir qu’en ce moment, nous sommes au « summum des incitatifs gouvernementaux » pour l’achat d’une propriété.
D’abord, le régime d’accession à la propriété (RAP) existe depuis des années. Il permet d’emprunter sur vos REER jusqu’à 35 000 $ pour acheter une propriété sans payer d’impôts. Vous avez ensuite 15 ans pour rembourser la somme empruntée sans intérêts.
À cela s’ajoute depuis tout récemment le CELIAPP, un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété. Il permet aux acheteurs d’une première habitation de cotiser jusqu’à 8000 $ par année, avec un plafond à vie de 40 000 $.
Il faut « absolument » que les acheteurs utilisent ces aides gouvernementales, estime Gabryel Laflèche. « Le CELIAPP, c’est littéralement de l’argent donné. Ne pas en ouvrir un serait l’équivalent de refuser de l’argent gratuit du gouvernement », insiste-t-il.
Le planificateur financier Marc-Olivier Desmarais est d’accord pour dire que le CELIAPP est une très belle invention. Il nuance toutefois en disant qu’il existe plusieurs autres outils et que chaque personne peut recourir à un outil différent qui correspond mieux à sa situation.
Voici quelques exemples proposés par Hardbacon, partenaire de Métro en contenu financier:
- L’incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP): Si votre revenu annuel ne dépasse pas 120 000 $ et que votre emprunt total se limite à quatre fois votre revenu (ou moins), vous pourriez obtenir l’IAPP. Cet incitatif est comme un prêt hypothécaire de second rang sur votre propriété. Il vous offre un montant de 5% à 10% du prix d’achat de l’habitation pour votre mise de fonds.
- Le compte d’épargne libre d’impôt (CELI): Il vous permet d’accumuler de l’argent à l’abri de l’impôt. L’argent reste accessible en tout temps, dès que vous en avez besoin et les retraits sont non imposables.
- Des programmes de remises et récompenses: Au quotidien, vous réglez probablement vos achats avec une carte de crédit, une carte de débit ou une carte prépayée. En comparant les offres pour choisir la meilleure carte de crédit, vous pourriez économiser suffisamment pour voir une différence dans votre budget.
- Un prêteur privé: Il s’agit d’un particulier ou d’une entreprise qui prête de l’argent, mais qui n’est pas lié à une institution financière traditionnelle. Ce peut être une société d’investissement qui regroupe les capitaux des investisseurs, comme ce peut être un proche ou même quelqu’un que vous ne connaissez pas.
- Un don d’équité à vos proches: Vos parents veulent peut-être vendre leur maison pour déménager dans plus petit. Ils pourraient alors vous transférer la maison. Par exemple, leur maison vaut 600 000 $, mais ils vous la laissent pour 450 000 $. L’écart entre le prix auquel vous achetez la maison et la valeur marchande constitue le don d’équité et remplace votre mise de fonds.
Et pour trouver le bon outil pour soi, celui qui permettra de retirer le plus de bénéfices, il faut parler à un planificateur financier, conseille Marc-Olivier Desmarais.
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Bien faire son budget
Outre les aides gouvernementales, l’autre manière d’économiser pour un cashdown est d’analyser, puis de réduire ses dépenses. Cela relève de la gestion budgétaire.
« Le budget est un outil, ce n’est pas une fin, souligne Marc-Olivier Desmarais. C’est utile pour éclairer la capacité d’épargne de quelqu’un. »
Pour l’expert, faire un budget consiste à écrire ses revenus et ses dépenses sur des lignes et les placer en ordre décroissant d’importance.
La première ligne en haut sera l’impôt, auquel on ne peut pas se soustraire. Ensuite, à la deuxième ligne vient le logement, puis à la troisième, l’alimentation. Là, on peut regarder si on se gâte trop en restaurants, par exemple. Viendra aussi une ligne sur des abonnements, comme des logiciels, des magazines, etc., qu’on ne consomme peut-être même pas…
Ainsi, « on commence à mettre en lumière des dépenses qu’on peut effacer et à corriger des comportements », indique le planificateur financier.
Gabryel Laflèche est du même avis : « Il faut analyser poste de dépense par poste de dépense. »
« Il faut se demander où va notre argent et où il y a moyen de réduire. Par exemple : mon assurance auto. Est-ce que je peux en avoir une moins chère? Si tu fais ça pour différents postes de dépense, il est possible de dégager beaucoup d’argent. Souvent, les gens paient trop cher pour bien des affaires », croit-il.
On a d’habitude plus de contrôle sur la diminution de ses dépenses que sur l’augmentation de ses revenus. Mais peut-être qu’à un certain point, il n’y aura plus moyen d’éliminer des dépenses. Là, pour Marc-Olivier Desmarais, c’est un bon signe de « réveil pour te dire que tu devrais demander une augmentation, ou chercher plus de clients, ou un nouvel emploi… ».
Automatiser vos épargnes
Enfin, lorsque les aléas de la vie mettent des bâtons dans les roues de votre épargne, vous pouvez automatiser le tout, souligne Hardbacon. Ça règle bien des difficultés! Programmez un versement automatique pour que de l’argent soit mis de côté chaque fois que vous recevez votre paye.
Même pour des montants aussi petits que 25 $, tout est plus simple lorsque c’est prélevé directement de votre compte d’opérations courantes. En virant automatiquement cet argent dans un compte d’épargne, vous ne le verrez plus dans votre compte chèques et éviterez d’être tenté de le dépenser. Une fois que vous êtes habitué à vivre avec 25 $ en moins, augmentez les versements pour atteindre votre objectif plus rapidement.
En collaboration avec Hardbacon.